2015-12_11_Echte plan Coucke-Versluys (Medium)Het verhaal werd in de pers breed uitgesmeerd: Marc Coucke verkocht Omega Pharma en investeerde een (klein) deel van de opbrengst in het bedrijf van zijn vriend Bart Versluys. Versluys wordt in een artikel de ‘kustflatkoning’ genoemd. De beslissing van Coucke werd door de meeste scribenten negatief onthaald.

De eerste zin van een artikeltje in Het Laatste Nieuws spreekt al boekdelen: ‘Marc Coucke wil met bouwbedrijf Versluys nog meer appartementen bouwen aan de kust.’ Twee dodelijke woordjes: nog meer.  En de vrt noemde Coucke zelfs een ‘hedendaagse Midas’.

Monaco aan de Noordzee

Was de Vlaamse kust al niet helemaal volgebouwd? “Er is inderdaad geen ruimte meer. Daarom moeten we durven af te breken en durven hoger te gaan: we moeten naar 15 tot 20 verdiepingen gaan in plaats van 12”, verklaarde Versluys zelfzeker in de media. Daarmee zal onze kust stilaan lijken op Monaco, waar waardevolle gebouwen zoals de “Sporting d’Hiver” tegen de vlakte gaan om er dure “skyscrapers” neer te poten. Zelfs Coucke geeft toe – in een reportage op de vrt – dat er ‘te veel lelijke gebouwen aan de kust staan’, maar dat hij die wil afbreken en er ‘nieuwe, comfortrijke gebouwen’ wil optrekken. Of is deze zienswijze te negatief?

Groep Versluys

Als we de geconsolideerde (gegroepeerde) jaarrekening van de holding Versluys Invest bekijken, zien we alle ondernemingen van de groep Versluys. De groep ‘weegt’ zowat 42 miljoen euro. Dochterondernemingen van de holding zijn Versluys Bouwgroep, Bouwbedrijf Versluys, Versluys Real Estate en Versluys Retail, voor telkens bijna 100 procent. Versluys Invest is de overkoepelende holding. Coucke nam een participatie in dat bedrijf. Bouwgroep Versluys neemt de ontwikkelingsprojecten voor zijn rekening. Die worden gebouwd door Versluys Bouwbedrijf. Versluys Retail is de winkelbeheerder en Versluys Real Estate is de grondbank van de groep. De holding heeft, merkwaardig genoeg, ook 50 procent van de aandelen van Rederij Marleen en de helft van de aandelen van Rederij Ishtar. Tot slot houdt Versluys Invest ook nog eens de helft van de aandelen aan van de nv Oosteroever. De andere helft wordt aangehouden door CFE Immo. Overigens, de laatste twee boekjaren was er telkens een boekhoudkundig verlies voor nv Oosteroever.

Grote vrije cashflow

In het ‘jaarverslag van de zaakvoerder’ (Versluys) staat dat de groep over een grote ‘vrije cashflow’ van bijna zes miljoen euro beschikt, die de groep toelaat nieuwe investeringen te doen zonder beroep te moeten doen op al te grote externe financieringsbronnen. In mensentaal betekent dit dat de groep Versluys winstgevend genoeg is om het grootste deel van de nieuwe projecten zelf te financieren. Vraag is dan waarom Versluys een deal sloot met Coucke, ter waarde van 75 miljoen euro.

Een mogelijke verklaring is dat Versluys op die manier zelf kan cashen. In 2008 droomde hij zelfs korte tijd luidop van een beursgang. Maar dat plan ging door de financiële crisis niet door. Nu verkoopt Versluys een deel van zijn aandelen aan Coucke. Hierdoor verzilvert Versluys een deel van zijn vermogen. Het zou ons niet verwonderen indien er in de nabije toekomst toch een beursintroductie komt van de groep Versluys-Coucke. Maar misschien heeft Versluys wel een bijkomende en vooral een belangrijkere reden om het geld van Coucke te aanvaarden.

Oosteroever

Paradepaardje van de groep Versluys is zonder twijfel het bouwproject aan de ʻOosteroeverʼ in Oostende. Het is volgens de website ‘het grootste ontwikkelingsproject in jaren aan de Belgische kust’. Het eerste deelproject, ʻBaelskaai 12ʼ, omvat 49 hoogwaardige appartementen met nooit geziene ʼliving outdoorʼ-terrassen. ‘Adembenemend zuidgericht panorama over havengeul, duinen en Noordzee’, lezen we op de site. Het project bevindt zich vandaag in de ruwbouwfase. Goedkoop is dergelijk appartement niet. De prijs voor een stekje met twee slaapkamers begint vanaf 475.000 euro. Een garage kost minstens 40.000 euro. Oplevering is voorzien in de zomer van 2016. Op de website ziet het project er erg mooi uit, maar niet iedereen is fan van het bouwproject. Vooral de vzw OOSTENDSE OOSTEROEVER komt af en toe behoorlijk kritisch uit de hoek. De vzw is opgericht met als doel ‘een kritische denktank te zijn voor wat reilt en zeilt in de Oostendse haven, in het bijzonder wat betreft de site Oosteroever’.

Ook de vzw Dement Oostende is doorgaans niet positief over de bouwpromotoren. Dement Oostende werd in 2005 opgericht als reactie op ‘de nietsontziende afbraakwoede die in onze stad (Oostende) heerst, want Oostende vergeet zijn verleden’. Eind 2007 werd de actiegroep een volwaardige vzw, naar eigen schrijven.

Zoete broodjes

De eerste nieuwe appartementsgebouwen op Oosteroever rijzen intussen uit de grond. Het interview van de vrt met Coucke, op 24 februari, ging zelfs door in het onafgewerkte appartementsgebouw aan de Baelskaai. De transformatie van de Oosteroever wordt stilaan visueel zichtbaar, zelfs vanuit het stadscentrum. Van ‘Baelskaai 12’, het pioniersgebouw van Groep Versluys langs de Hendrik Baelskaai, werd al eind vorig jaar de opbouw van de elfde verdieping begonnen. Vandaag zitten ze een stuk hoger. Zelfs het appartement met zwembad op het terras begon toen al vorm te krijgen. Bij het tweede nieuwbouwproject, ‘Victoria’, werd de opbouw van de eerste verdieping toen gestart.

De verkoop van appartementen loopt in beide projecten volgens Versluys ‘als een trein’. Er zijn in ons land blijkbaar nog voldoende mensen met veel geld die minstens een half miljoen euro over hebben voor een appartement met zeezicht. Van ‘Baelskaai 12’ is, volgens de pers, eind 2014 al 85 procent van de appartementen verkocht, van ‘Victoria’ al 75 procent. Door het succes is ook de verkoop van fase drie – ‘Baelskaai 8’ – al opgestart.

Statement

Wie door Oostende wandelt, ziet veel appartementen leegstaan. De stad geeft op sommige plaatsen zelfs een beetje een verloederde indruk. Is dat niet vreemd?

‘Op de Oosteroever willen wij vooral een statement scheppen en een meerwaarde creëren voor mens en stad op deze uitzonderlijke locatie. Met een doordachte ordening van de ruimte kan Versluys Bouwgroep, en CFE Immo, de veranderende maatschappij van morgen mee vorm geven’, aldus Bart Versluys. ‘Oostende bereikt een belangrijke mijlpaal in zijn geschiedenis. De stad heeft de laatste jaren een enorme transformatie ondergaan. Deze dynamiek bereikt nu haar hoogtepunt met de ontwikkeling van het exclusieve stadsvernieuwingsproject Oosteroever, dé nieuwe stad aan zee.’ Versluys vergeet er wel bij te zeggen dat hij zich op kapitaalkrachtige mensen richt. Niet iedereen heeft een half miljoen voor een luxeappartement.

Met CFE

Dit Oevertorenproject (Oosteroever) was oorspronkelijk de combinatie van twee aanbestedingen, die vrij laat in het proces buiten de juridische gevarenzone voor klachten geraakten. “Omdat de tijdelijke vereniging beide won, stemmen we ze op elkaar af om de impact vergroten”, verklaarde de toen 39-jarige Bart Versluys enkele jaren geleden in Trends. ‘Door de unieke ligging op de hoek Noordzee en de haventoegang heeft 90 procent van 1.200 appartementen zicht op zee en duinen. Dat bestaat nergens aan onze kust.’

Versluys bouwde het voorbije decennium in Oostende vijf zeedijkprojecten, zoals de Commodore, appartementen die toen voor het eerst de drempel van een half miljoen euro overstegen. In 2007 fuseerde de jonge Versluys zijn onderneming met het 103-jarige familiale bouwbedrijf. In december 2010 kocht hij vader Freddy Versluys uit. Interessant detail: in de jaarrekening van Oosteroever zien we de naam van Freddy Versluys nog staan.

Villa Maritza

Dat Bart Versluys de kustflatkoning genoemd wordt, is niet helemaal terecht. Immers, Versluys kocht enkele jaren geleden de sublieme Oostendse villa Maritza. En daar kan Dement Oostende toch niet tegen zijn? In het najaar van 2014 was de gevel van één van de mooiste belle époquevilla’s van de kust volledig gerestaureerd en in bladgoud gezet. De gevelwerken door bouwgroep Versluys passen in een nog veel grondiger restauratie van de hele villa. Een project van ruim 2 miljoen euro. Nu wordt ook de binnenkant en het historische interieur aangepakt. Volgens de pers gaan zelfs de wandtapijten eruit om te worden hersteld; en ze krijgen nieuwe belichting. Binnenkort opent er een exclusieve businessclub voor evenementen. Helemaal boven komen er twee woonappartementen.

KV Oostende

Dat Coucke uiteindelijk met Versluys in zee ging, is voor Oostendenaren niet echt een verrassing. Coucke en Versluys trekken immers ook aan de touwtjes bij KV Oostende, de voetbalclub waarvan Coucke de eigenaar is en Versluys de hoofdsponsor (cf de shirts). Zelfs in tegenslagen loopt het volgens sommigen parallel. Zo verloren beide zakenlui volgens de pers geld met hun investeringen in het gecrashte zonnepanelenbedrijf Enfinity.

Het echte plan?

Wat is dan het echte plan van Coucke en Versluys? Geboren Oostendenaar Jean-Marie Dedecker kent het reilen en zeilen aan de kust als geen ander.

Dedecker gaf dan ook een verklaring voor de samensmelting van Coucke en Versluys, in het blad Trends: ‘Er zit een concreet plan achter om andere zaken te verwerven, die Versluys zelf niet kan betalen en waarvoor hij dus de nieuwe miljardair bij de lurven moest vatten.’ Dedecker verwijst daarmee naar een ander Oostends megaproject, The White. Dat is in handen van Versluys’ rivaal, Sleuyter. Versluys staat naar verluidt klaar om de gronden over te kopen. ‘Het is een goede opportuniteit voor Coucke, want die gronden liggen juist naast het voetbalterrein van KV Oostende’, aldus Dedecker, enkele weken geleden in Trends.

The White

Oosteroever is een ambitieus project, The White is dat ook. Achthonderd flats, drie torens van tweeëntwintig verdiepingen, vijfduizend vierkante meter commerciële ruimte, 1.250 parkeerplaatsen en 12.500 vierkante meter openbaar en privaat groen: het megacomplex The White van Groep Sleuyter moest zonder twijfel één van de meest indrukwekkende bouwprojecten aan de kust worden. Alleen staat Sleuyter vandaag veel minder ver dan concurrent Versluys. Begin februari dit jaar was er zelfs onheilspellend nieuws over Sleuyter. De vakbonden waren ongerust over de economische werkloosheid die de Groep Sleuyter treft. Het gaat om een 35-tal personeelsleden van de bouwafdeling. ‘Het klopt dat er economische werkloosheid is, maar van een faillissement, zoals de geruchten de ronde doen, is helemaal geen sprake. De economische werkloosheid treft bovendien niet alle werknemers tegelijkertijd. Zo zijn deze week zelfs alle ploegen aan het werk’, aldus CEO Gilbert Deley in de pers. De Groep Sleuyter verwachtte eind februari een doorstart te kunnen nemen. ‘Onze focus ligt nu op het project The White en het vinden van een partner. Bij projecten van dergelijke omvang moet je op zoek gaan naar een partner. Er is vandaag een liquiditeitsspanning, eigen aan een groeibedrijf. We starten daarom voorlopig ook geen nieuwe werven op, omdat dit in eerste instantie enkel kosten met zich meebrengt. Eind deze maand zullen we onze partner voorstellen.’

Die partner werd uiteindelijk niet Versluys, zoals Dedecker voorspelde, maar Allfin, een bedrijf gespecialiseerd in vastgoedontwikkeling. Het bedrijf bestaat veertien jaar en heeft in Knokke en Koksijde aan de kust projecten. ‘Allfin heeft met de groep Sleuyter en Belfius Immo een akkoord getekend over overname van een optie op de grond’, luidde de droge mededeling van Allfin. Sterke man van Allfin is Marnix Galle, de partner van Michèle Sioen. Marnix is de zoon van Marc Galle, voormalig SP-politicus. Marnix was eerder gehuwd met Mieke Michiels, dochter van voormalig bingokoning Willy Michiels (Open Vld). Is het verhaal dan helemaal rond? Neen, want het gaat enkel over een optie op de grond. Een optie is een recht, geen plicht. Het worden zeker nog spannende tijden aan de Vlaamse kust.

Thierry Debels